L'agent immobilier

Aide en vente et achat

Les raisons d'acheter

Les frais d'acte

Les crédits

La loi Robien

Acheter en S.C.I.

Donnation entre époux

Logement et P.A.C.S.

Patrimoine et placement

1 - Les 10 bonnes raisons de s'adresser à un agent immobilier :

Changer de logement, plus qu'un engagement financier, c'est une nouvelle vie qui commence. A chaque étape, l'agent immobilier est à vos côtés. A l'écoute de vos besoins : L'agent immobilier prend le temps de vous recevoir et de vous poser les bonnes questions afin de cerner précisément vos besoins. Connaisseur de la vie locale : L'agent immobilier saura vous apporter des informations précieuses sur l'environnement local : la proximité des écoles, des commerces, des transports et le profil du quartier où vous envisagez d'emménager. Vous disposez ainsi de tous les éléments pour faire votre choix en connaissance de cause. Une force de proposition : Lorsque vous l'interrogez, l'agent immobilier effectue une présélection parmi tous les biens de son portefeuille et ne vous propose de visiter que les habitations qui correspondent précisément à vos critères. Il vous fait ainsi gagner un temps précieux. Un juriste de formation : L'agent immobilier est un professionnel qui vous apporte des réponses personnalisées à toutes les questions d'ordre juridique et financier que vous vous posez lors d'une transaction immobilière. Il rédige tous les actes : compromis, promesse de vente, contrat de location et encaisse les acomptes. Un gage de sécurité : Avec un agent immobilier, tous les risques liés à la vente ou l'achat d'un bien sont éliminés. Les fonds déposés chez un agent immobilier dans le cadre d'une transaction sont garantis par son affiliation obligatoire à une caisse de caution mutuelle. L'agent dispose aussi d'une assurance responsabilité civile et d'une carte professionnelle réglementant la profession. La maîtrise des outils de promotion : L'agent immobilier se charge de mettre en valeur votre bien dans tous les supports de communication : journaux spécialisés, vitrine, minitel, internet … afin de multiplier les contacts avec des futurs acheteurs. La mise en valeur de votre bien : L'agent immobilier élabore le dossier complet de mise en vente de votre bien comprenant sa description, la mise en valeur de ses atouts et la définition d'un prix adapté et attractif. Il détaille ses caractéristiques pour répondre à toutes les questions de l'acheteur potentiel. Le garant de vos intérêts : L'objectif de l'agent immobilier : la satisfaction de son client. Il se chargera de conclure la vente au mieux de vos intérêts et dans les meilleurs délais. Vous pourrez vous appuyer sur lui pour toutes les démarches. Un expert de l'immobilier : Sa profession l'amène à évaluer au juste prix votre bien en tenant compte de tous les paramètres et notamment des fluctuations du marché de l'immobilier. Des compte-rendus réguliers : L'agent immobilier vous informe régulièrement de l'avancement de son travail : acquéreurs potentiels, visites effectuées. Il vous indique les clients les plus sérieux et vous met en contact avec eux dans les meilleures conditions.

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2 - Vendre, acheter : l'agent immobilier est à vos côtés

* L'agent immobilier prend le temps de vous écouter et de vous poser les bonnes questions afin de cerner vos désirs et vos besoins. * L'agent immobilier saura vous apporter toute sa connaissance de l'environnement : la proximité des écoles, des commerces, des transports et le profil du quartier. * L'agent immobilier effectue une sélection parmi tous les biens de son portefeuille et vous propose des biens correspondant à votre recherche. Il vous fait gagner un temps précieux. * L'agent immobilier se charge de promouvoir votre bien : vitrine, maillings, journaux spécialisés, minitel, internet ... afin de multiplier les contacts avec de futurs acheteurs. * L'agent immobilier détaille les caractéristiques de votre bien afin de le mettre en valeur et de mieux répondre à toutes les questions de l'acheteur potentiel. * L' objectif de l'agent immobilier est la satisfaction de son client. Il se charge de conclure la vente au mieux de vos intérêts et dans les meilleurs délais. * Sa profession l'amène à évaluer au juste prix votre bien en tenant compte de tous les paramètres et notamment des fluctuations du marché de l'immobilier. * L'agent immobilier apporte des réponses à toutes vos questions d'ordre juridique et financier. Il rédige tous les actes : proposition d'achat, compromis, promesse de vente. * L'agent immobilier vous informe régulièrement sur l'avancement de son travail : acquéreurs potentiels, visites ou publicités effectuées.

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3 - Les bonnes raisons d'acheter

Des taux attractifs L'une des bonnes raisons d'acheter aujourd'hui consiste à profiter de taux d'intérêt qui restent très attractifs. Songez qu'au début des années 90, les taux étaient le plus souvent supérieurs à 10%! C'est le moment d'en profiter! Fiscalité : des droits de mutation plus bas Les acheteurs de logements anciens peuvent aujourd'hui bénéficier d'une grosse cerise sur le gâteau: l'achat d'un logement ancien est assorti de frais liés à l'acquisition (frais de notaire et droits de mutation) qui s'établissent en moyenne à 6.5% du prix de vente du bien, soit nettement inférieurs à ce qu'ils étaient il n'y a pas si longtemps. Dans le neuf, les frais liés à l'acquisition sont environ de 3% du prix de vente. Par ailleurs, il faut aussi souligner la possibilité d'économie d'impôts qui s'ouvre aux propriétaires (mais aussi aux locataires) qui font des travaux d'amélioration ou d'équipement de leur logement. Ces derniers bénéficient aussi de la TVA réduite à 5,5% sur les travaux. L'achat fait réaliser des économies : la preuve ! Hervé et Véronique, tous deux la trentaine, viennent d'avoir le coup de foudre pour un appartement en plein centre-ville. Son prix : 100.000 euros. Disposant d'un apport limité à 15.000 euros, ils hésitent à se lancer dans l'acquisition et font établir un plan de financement. En quelques minutes, le verdict est rendu : l'achat de cet appartement, avec un crédit sur 15 ans, va leur permettre de réaliser une économie de plus de 60.000 euros par rapport à la location ! L'agent immobilier a pris une hypothèse de revalorisation du bien de 3% par an, et a intégré tous les coûts liés à l'acquisition (charges, travaux, notaire…). Dans l'hypothèse où ils restaient locataires, les 15.000 euros d'apport étaient placés à un taux moyen de 5% par an sur 15 ans, le loyer était revalorisé de 1% tous les ans. Bilan sans appel : non seulement il vaut mieux acheter que louer, mais cela fait réaliser des économies impressionnantes !

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4 - A combien s'élèvent les frais d'acte ?

Dans le cas de vente de gré à gré d'immeuble qui n'est plus à considérer comme étant neuf (acheté depuis plus de 5 ans), il faut payer à l'état une taxe appelée "droits d'enregistrement". Ces droits sont variables selon le département. Aux frais d'enregistrement, il faut ajouter : - les honoraires du notaire - les droits de timbres - le salaire du conservateur des hypothèques - les débours divers. Pour une vente dont le prix moyen est compris entre 100 000 euros et 140 000 euros l'ensemble des frais d'actes avoisine 7 %. A cela s'ajoutent les frais hypothécaires si vous avez recours à un prêt. Interrogez votre notaire sur le coût des frais d'actes. Avant l'acte, le notaire vous demandera une provision qui fera l'objet d'un décompte précis après l'acte. Les honoraires et frais relatifs à la vente font l'objet d'un barème officiel.

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5 - Crédits : les agents immobiliers peuvent vous obtenir de meilleurs taux

Faire le tour des établissements financiers à la place de l'emprunteur afin de trouver le meilleur crédit immobilier au meilleur-prix : voilà une des activités de l'agent immobilier. Pour un emprunteur, faire jouer la concurrence n'est pas toujours facile. Cela prend du temps. Les agents immobiliers l'ont compris et proposent donc à leurs acquéreurs de faire ce travail à leur place. Dans la pratique, l'agent immobilier ne va pas, comme vous le feriez individuellement, faire le tour du marché avec votre dossier sous le bras. Il connaît déjà les produits offerts par les sociétés de crédits avec lesquelles il a passé un accord pour obtenir un rabais sur le taux d'intérêt affiché. Après avoir défini votre profil et vos besoins, l'agent immobilier sait déjà quel prêt et quel organisme vous conviennent. Il porte votre dossier à l'organisme sélectionné et obtient rapidement la réponse positive ou négative, et cela sans tenir compte de la banque à laquelle vous appartenez. C'est l'un des intérêts de l'agent immobilier, il représente un moyen de pression efficace pour vous faire obtenir un meilleur taux.

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6 - La loi Robien

L'amortissement sera bien étendu aux logements anciens réhabilités, mais sous conditions très strictes. L'extension de l'amortissement aux logements anciens réhabilités s'avère très restrictive. Seuls sont concernés les biens neufs ou en état futur d'achèvement ou en très mauvais état acquis postérieurement au 3 avril 2003. Avant travaux, un état descriptif du bien doit être dressé par un technicien qualifié, qui délivre une attestation de non-décence. Après travaux, le logement doit répondre à l'ensemble des critères de décence, ainsi qu'à douze "performances techniques" portant sur l'installation électrique et de gaz, la ventilation, le chauffage... Nouvel état descriptif et nouvelle attestation. En copropriété, il faut aussi que l'état apparent des parties communes soit considéré comme décent. Bref, l'opération relève plus d'un professionnel que d'un particulier. L'amortissement Robien en bref : - Le logement : neuf (jamais habité) ou réhabilité - L'avantage fiscal : amortissement du prix d'achat (et des travaux de réhabilitation). Le déficit foncier vient en déduction du revenu global. - La location : neuf ans minimum, sans condition de ressources du locataire. Ce peut être un ascendant ou descendant du contribuable, à condition de ne pas être rattaché au même foyer fiscal. - Le loyer : plafonné à 18 euros le m² en zone A, 12,50 euros en zone B et 9 euros en zone C.

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7 - Acheter un logement en S.C.I.

Comment constituer une société civile immobilière ? Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel ou à un avocat. Vous constituez une S.C.I. dont vous recevez des parts proportionnellement à votre apport. Votre S.C.I. se portera acquéreur du logement et en deviendra propriétaire : vous deviendrez locataire ou occupant à titre gratuit de votre société. Vous pouvez également le destiner à la location. Quelles sont les contraintes ? Comme pour toute société, vous devrez tenir une comptabilité et tenir des assemblées. Vous serez par ailleurs responsable proportionnellement à votre participation des dettes de la S.C.I. Quel est l'intérêt d'une telle structure ? Lors du décès d'un conjoint, son usufruit est annulé : le survivant se retrouve propriétaire de ses parts et usufruitier des parts du défunt. Les héritiers quant à eux hériteront de la nue-propriété des parts du défunt. Ainsi, le conjoint est protégé en cas de décès : il ne peut pas être expulsé par des héritiers indélicats, et il n'a pas à verser de droits de succession. Quels sont les inconvénients ? Vous ne pouvez pas bénéficier des prêts spéciaux : taux 0 % et P.E.L. sont incompatibles avec la S.C.I.

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8 - La donnation entre époux

Votre donation entre époux est-elle à jour ? La loi sur les successions du 3 décembre 2001 améliore les droits du conjoint survivant et modernise plusieurs dispositions du droit successoral. Les nouvelles règles s'appliquent d'une manière générale à tous les décès intervenus à compter du 1er juillet 2002. C'est pourquoi si votre donation entre époux (donation au dernier vivant) est antérieure à cette date, il est conseillé de la soumettre à votre notaire pour vérifier qu'elle vous permettra de bénéficier des dispositions de cette loi. Désormais, la loi distingue deux situations, en fonction de la présence d'enfants issus du couple ou d'une précédente union. En présence d'enfants issus du couple, la donation entre époux permet d'augmenter les droits en pleine propriété du conjoint survivant ou de panacher ses droits entre la pleine propriété et l'usufruit. Dans le cas où le défunt avait des enfants d'une précédente union, la loi réserve moins de droits au conjoint survivant non bénéficiaire d'une donation entre époux. Celui-ci n'a pas de droits en usufruit, mais un droit en propriété, limité au quart de la succession. La donation entre époux est donc particulièrement intéressante, car elle lui permettra, soit de recueillir des droits en propriété plus étendus, soit d'exercer un usufruit sur la totalité de la succession, soit encore de mélanger propriété-usufruit. Dans tous les cas, l'étendue exacte des droits du conjoint survivant sur les biens du défunt ne sera fixée qu'au moment du décès. Pourquoi ? Parce que la donation entre époux laisse le choix au survivant de choisir (d'opter) après le décès de son conjoint, au mieux de ses intérêts. Ce choix dépendra notamment du nombre d'enfants, car la quotité disponible (ce que le survivant peut recevoir de son conjoint disparu) varie selon que le défunt a laissé un, deux ou trois enfants et plus. Ainsi, avec ou sans enfants d'une précédente union, la donation entre époux permet d'augmenter les droits du conjoint survivant. Il faut aussi rappeler son intérêt quand le défunt n'a pas (ou plus) d'enfant au moment de son décès, et qu'il laisse son père ou sa mère ou les deux. Les droits du conjoint survivant peuvent alors être sensiblement augmentés par la donation, le plaçant ainsi dans une meilleure situation par rapport à ses beaux parents. La loi a également amélioré la situation du conjoint survivant quand le défunt ne laisse ni descendant (enfant, petit-enfant) ni père, ni mère. Le survivant recueille alors toute la succession, sauf si le défunt a fait un testament au profit d'une autre personne. Cependant, même dans ce cas, le conjoint survivant est mieux protégé désormais, car la loi lui attribue une réserve héréditaire pour la première fois dans l'histoire de notre droit successoral : il reçoit au moins le quart des biens du défunt, même s'il existe un testament en faveur d'une autre personne. Précisons que le divorce et la séparation de corps mettent fin aux droits successoraux du conjoint survivant, même si la procédure n'était pas terminée au moment du décès. Ainsi donc, le conjoint survivant passe après les enfants et les parents, mais avant les frères et soeurs. Ses droits sont donc nettement améliorés, mais pas assez pour le protéger de tous soucis, sauf si une donation entre époux ou un testament est signé en sa faveur. Renseignez-vous auprès de votre notaire.

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9 - Le logement et le P.A.C.S.

Dernier né de notre législation relative à la famille (au sens large), le Pacte Civil de Solidarité a des incidences sur le logement en général, tant dans le secteur de l'accession à la propriété que dans le secteur locatif. Les effets du pacs à l'egard du patrimoine des conjoints : La convention règle le sort des biens, meubles et immeubles, acquis à titre onéreux postérieurement à la signature de celle-ci. Ainsi, sauf mention contraire dans le pacte, les meubles sont présumés indivis par moitié. Il en sera de même pour un immeuble, le logement commun par exemple, qui sera lui aussi présumé indivis par moitié, sauf si l'acte d'acquisition en dispose autrement. Cependant, la convention initiale n'est pas définitive, les partenaires pouvant, à tout moment, modifier le contenu de leur convention et changer pour l'avenir le régime des biens acquis en commun. La loi prévoit la solidarité des dettes contractées par un des partenaires pour les dépenses relatives au logement commun. Ainsi, les conjoints sont solidaires pour les prêts immobiliers finançant l'acquisition ou l'amélioration de leur domicile commun. Attention, cette solidarité peut perdurer même après la dénonciation ou l'extinction du PACS. En effet, si le logement est acquis en indivision ou présumé indivis, faute de mention contraire dans l'acte d'acquisition, les conjoints seront engagés solidairement par le prêt immobilier souscrit. En revanche, si l'acte d'acquisition du logement mentionne que le bien acquis est propre à l'un, la solidarité à l'égard du prêteur cessera avec la fin de la convention (dénonciation ou extinction du PACS). En cas de rupture du PACS, les partenaires procèdent eux-mêmes à la liquidation des droits et obligations résultant du PACS. A défaut d'accord, le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la rupture. Le cas échéant, le juge peut allouer des dommages - intérêts en réparation du préjudice subi du fait des conditions dans laquelle est intervenue la rupture.

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10 - Immobilier : seul patrimoine où l'on peut s'enrichir en s'endettant

La pierre a cette qualité d'être le seul placement où l'on peut s'enrichir à crédit. En effet, un emprunt à rembourser pour de la pierre repose sur un bien tangible qui peut toujours être revendu. Difficile d'en faire autant avec des valeurs mobilières ! Et puis, contrairement à un placement boursier, la pierre garde toujours une valeur minimale qui peut, suivant son emplacement, gagner de la valeur. Acquisition d'un logement : 1er investissement patrimonial d'un ménage Cette acquisition d'un logement reste souvent l'unique investissement patrimonial d'un ménage. En accédant à la propriété, les particuliers n'ont plus l'impression de "jeter l'argent par la fenêtre" contrairement avec un loyer. Une vision pas forcément fausse. Il n'en demeure pas moins vrai que chaque mois, au fur et à mesure du remboursement du prêt immobilier, un patrimoine se construit. Pour peu que le logement ait été bien choisi, celui-ci va prendre de la valeur au fil des ans et constituer un capital. Or un capital se monnaye... De plus, à l'âge de la retraite, la propriété d'une résidence principale est une source d'économie appréciable. S'enrichir à crédit : les investisseurs locatifs Investir dans un logement en vue de le louer, c'est se constituer un patrimoine solide qui se valorisera et rapportera un bon revenu. Depuis quelques années, ce type de placement traditionnel a retrouvé une place de choix, une position qui se conforte avec la mauvaise conjoncture boursière. Dans cette optique de placement locatif, il y a deux types d'investisseurs : - ceux qui cherchent à profiter d'une conjonture favorable : prix attractifs et loyers favorables aux propriétaires ; - ceux désirant profiter d'une fiscalité alléchante. Dans ce dernier cas, outre la possibilité d'opter pour le statut de bailleur privé (loi Robien), l'investisseur est autorisé à déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers. Cette mesure a l'avantage de réduire l'assiette des revenus imposables et même, dans certains cas, de faire apparaître un déficit imputable sur le revenu global qui se traduit par des économies d'impôt diminuant le coût du crédit. Fiscalement, pour provoquer un déficit et optimiser le rendement de l'investissement grâce à un bonus fiscal, le crédit est un excellent outil. Le gain est encore plus évident si l'investisseur dispose de la totalité des fonds, qu'il place parallèlement sur un produit d'épargne lui-même générateur d'intérêts. Un conseil : sachez vous lier avec un agent immobilier habitué à ce genre de transactions qui vous informera des bonnes affaires.

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